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房产建筑面积和公摊面积的计算

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发表于 2015-6-1 08:58:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
房产建筑面积的计算 (一)计算全部建筑面积的范围 1、房屋按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算,多层房屋的建筑面积按各层建筑面积之和计算。 2、假层、阁(暗)楼和斜面结构屋面其室内净高在2.00m以上(含2.00m)的

一、房产建筑面积的计算
(一)计算全部建筑面积的范围
1、房屋按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算,多层房屋的建筑面积按各层建筑面积之和计算。
2、假层、阁(暗)楼和斜面结构屋面其室内净高在2.00m以上(含2.00m)的部分,按其投影面积计算。
3、房屋天面上层高在2.20m以上(含2.20m)的楼梯间、电梯机房、按其结构的外围水平投影面积计算。
4、底层、夹层、地下室中以及独立建造的自行车房、汽车库,层高在2.20m以上(2.20m)的,按其结构的外围水平投影面积计算。
5、玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。不作为外墙仅为装饰的,按结构的外围水平投影面积计算。
6、有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。
7、有顶盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
8、挑楼、全封闭的阳台和挑廊,按其结构的外围水平投影面积计算。
9、复式、跃层建筑中的挑空层部分,不论层高多少,均按一层计算建筑面积。楼梯井不作为挑空层认定。
(二)计算一半建筑面积的范围
1、敞开式阳台和挑廊,按其结构的外围水平投影面积的一半计算。
2、房屋中挑阳台,其周边设置栏杆等围护结构、无雨罩的,以敞开式阳台认定,按其结构的外围水平投影面积的一半计算。
3、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
4、挑阳台的底层投影部分,设有类似于楼上阳台围护结构的,按其结构的外围水平面积的一半计算。
(三)不计算建筑面积的范围
1、在房屋屋顶周边设置栏杆等围护结构形成的晒台、露台等,不计算建筑面积。
2、房屋中与室内不相通的伸缩缝不计算建筑面积。
3、假层、阁(暗)楼和斜面结构屋内净高在2.00m以下(不含2.00m)的部分不计算建筑面积。
4、挑楼、挑廊、挑阳台的底层投影部分不计算建筑面积。

二、公用共有部位建筑面积的组成及其分摊
(一)公用共有部分建筑的组成:
  1、房屋中的电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室(配电间)设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其它功能上为整幢建筑或某一层建筑及某一部位建筑服务的公共用房、管理用房和公用通道等的建筑面积。
  2、套(单元)及自有部位与公用共有部分之间的分隔以用外墙(包括山墙)墙体水平投影面积析一半。
公用共有建筑面积不包括建设成本已摊入房价中的小区配套建筑物的建筑面积。

(二)公用共有建筑面积的分摊方法
1、住宅楼公用共有建筑面积的分摊方法
住宅楼的公用共有建筑面积,根据《规范》附录B2.2.b项:“无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊”的规定,按楼梯单元,以该单元相关房屋的自有建筑面积按比例分摊,求得各套房屋分摊所得的公用共有建筑面积。
2、商住楼公用共有建筑面积的分摊方法
根据住宅和商业等的不同使用功能 ,先按各自的建筑面积将全幢的公用共有建筑面积分为应由住宅分摊的面积和应由商业等用房分摊的面积两部分;然后住宅和商业等部分将分摊到的面积再各自进行分摊。
住宅部分:各楼梯单元将分摊到的幢公用共有建筑面积,按住宅楼公用共有建筑面积分摊方法分摊到楼梯单元各户,加上住宅本身按楼梯单元分摊的公用共有建筑面积,得到各套就分摊的公用共有建筑面积。
商业等部分:将分摊得到的幢公用共有建筑面积,按各自有部位的建筑面积依比例分摊至各自有部位,即为整幢服务的公用共有建筑面积按某层分摊的建筑面积,得到时各自有部位分摊得到的公用共有建筑面积。
3、多功能综合楼公用共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼公用共有建筑面积按照各自的使用功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
4、特殊部位建筑面积的处理方法
(1)下部若干层为非住宅,上部为住宅或非住宅,设计上专为通往上部各层服务的室外或室内楼梯、走廊,斜道等的建筑面积单列计算,不计入公用共有建筑面积分摊,其建设费用摊入所在层造价。
但当还设有专为上部各层服务的电梯间、前室,电梯间、前室的建筑面积上部各层分摊。
(2)底层公用通道的建筑面积单列计算,不计入公用共有建筑面积,其建设费用摊入总造价。
(三)公用共有建筑面积的计算及分摊
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内(或各自有部位)建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租等部位的建筑面积,即为整幢建筑物的公用共有建筑面积。
1、公用共有建筑面积分摊系数
                               公用共有建筑面积
公用共有建筑面积分摊系数=-------------------------------
                            套内(或自有部位)建筑面积之和

2、公用共有建筑面积的分摊计算
各套的套内(或自有部位)的建筑面积乘以公用共有建筑面积分摊系数,得到产权人应分摊的公用共有建筑面积,即:
   分摊的公用共有建筑面积=套内(或自有部位)建筑面积×公用共有建筑面积分摊系数

三、房产建筑面积测量的精度要求
《规范》对房屋测量的精度要求分为三个等级,根据宁波市的实际情况,决定分为二个等级中误差执行:
1、对新建商品记的测量(含此前未测量的)精度要求采用第二等级中误差,计算公式为
S 开平方×0.02+0.001S,式中“S”为房产面积m2。
2、对其它房产测量精度要求采用第三等级中误差,计算公式为S开平方× 0.04+0.003S, 式中“S”为房产面积m2。
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